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注册会计师考试《税法》-?土地使用权转让涉税十问
      2020-04-21 15:00:50     北京注协培训网         

注册会计师考试《税法》-土地使用权转让涉税十问

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。小编搜集了土地使用权转让业务中,同学们提到的问题,为同学们一一解答。

【问题1】土地使用权有出让和转让,有何区别?

答:土地使用权出让即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,俗称土地一级市场。

土地使用权转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权再转移给其他集体或个人,包括出售、交换和赠与,俗称土地二级市场。

【问题2】土地使用权有转让,双方应缴纳什么税?

答:转让方应按规定缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。受让方应缴纳印花税、契税。

【问题3】转让土地使用权应当按照什么类目缴纳增值税? 

答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,以下简称财税〔2016〕36号)的规定,转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权(土地使用权)缴纳增值税。

【问题4】转让土地使用权适用的增值税税率和征收率?

答:一般纳税人税率为9%,小规模纳税人征收率为3%。一般纳税人和小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【问题5】转让土地使用权是否一定需要缴纳增值税?

答:转让土地使用权有如下几种缴纳增值税情形:

①正常缴税

一般纳税人从2019年4月1日起税率调整为9%。小规模纳税人征收率为3%。

②简易计税

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法。

③免税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十五款规定,将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。同时根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》(财税〔2017〕58号)规定,纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产,免征增值税。

第一条第三十六款规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。

④不征税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,下列项目不征收增值税:(5)在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

【问题6】增值税应当如何计算

答:一般纳税人

① 转让2016年4月30日前取得的土地使用权

应纳增值税=(全部价款和价外费用-土地使用权的原价)÷(1+5%)× 5%
文件依据:财税〔2016〕47号

②转让4月30日后取得的土地使用权

应纳增值税=全部价款和价外费用 ÷(1+9%)×9%
文件依据:《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款

小规模纳税人

①转让4月30日前取得的土地使用权

应纳增值税=(全部价款和价外费用-土地使用权的原价)÷(1+5%)× 5%
文件依据:财税〔2016〕47号

②转让4月30日后取得的土地使用权

应纳增值税=全部价款和价外费用 ÷(1+3%)× 3%
文件依据:《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条

注:因为《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条规定,除了财政部和国家税务总局另有规定的,增值税征收率一律为3%,所以小规模纳税人土地转让只要不采用差额计税,则按3%征收率。

【问题7】计算土地增值税时,应税收入如何确认?

答:土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认问题,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》( 国家税务总局公告2016年第70号)“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

【问题8】契税的计税基础是否为含增值税价款? 

答:不含增值税,根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)“一、计征契税的成交价格不含增值税。”  

【问题9】印花税如何计算? 

答:(1)土地使用权出售,就是财产所有权转让,根据《印花税暂行条例》规定,属于产权转移书据这个税目, 依据合同所载金额确定计税依据,按所载金额0.05%贴花,由立据人缴纳。

按照《印花税暂行条例》规定,合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。

(2)按照《印花税暂行条例》规定,办理土地使用证应当按照权利、许可证照税目,按件贴花5元,由领受人缴纳印花税。

【问题10】营改增后土地使用权有转让,城建税和教育费附加应当如何征收?

答:随增值税征收城建税(城市7%、县城5%、农村1%)和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。

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